Como funcionam as praças em leilões
Entender como funcionam as praças em leilões é essencial para calcular o lance certo e saber quando vale a pena esperar. A maioria dos leilões de imóveis tem mais de uma rodada de venda, cada uma com regras e valores mínimos diferentes.
O que é uma praça
Praça é o nome dado a cada rodada de tentativa de venda em um leilão. Quando o imóvel não é vendido na primeira praça, ele é oferecido novamente em uma segunda praça — geralmente com um valor mínimo menor. O número de praças e os descontos aplicados dependem do tipo de leilão.
Leilão judicial: primeira e segunda praça
Em leilões judiciais, as praças seguem as regras do Código de Processo Civil (CPC, arts. 879–903).
Primeira praça. O lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel. Se ninguém oferecer esse valor, o leilão vai para a segunda praça.
Segunda praça. O lance mínimo é reduzido, geralmente para 50% ou 60% da avaliação — o chamado "lance mínimo da segunda praça". O juiz pode definir um percentual diferente, mas o lance não pode ser inferior ao que a lei considera preço vil (geralmente 50% da avaliação, conforme art. 891 do CPC).
As datas de cada praça são definidas no edital. É comum que a segunda praça ocorra poucos dias após a primeira, ou até no mesmo dia com horários diferentes — especialmente em leilões online.
Leilão extrajudicial: primeiro e segundo leilão
Em leilões extrajudiciais por alienação fiduciária (Lei 9.514/97), a lógica é diferente:
Primeiro leilão. O lance mínimo é o valor de avaliação previsto no contrato de alienação fiduciária. Esse valor pode estar defasado em relação ao mercado atual.
Segundo leilão. O lance mínimo é o valor da dívida (saldo devedor + encargos + despesas). Esse valor pode ser significativamente menor que a avaliação — ou, em alguns casos, maior, dependendo do tamanho da dívida.
Se o imóvel não for arrematado em nenhum dos dois leilões, a dívida é considerada extinta e o credor fica com o imóvel.
Descontos: quanto esperar
O desconto entre a avaliação e o lance mínimo da segunda praça varia:
- Judiciais: geralmente 40–50% de desconto na segunda praça (lance mínimo de 50–60% da avaliação)
- Extrajudiciais: o desconto depende da relação entre valor da dívida e valor de avaliação — pode ser maior ou menor que nos judiciais
Nem todo desconto é um bom negócio. O lance mínimo baixo pode refletir riscos reais: ocupação, débitos altos, problemas jurídicos. O desconto compensa quando o custo total (lance + todos os custos adicionais) ainda é inferior ao valor de mercado.
Estratégia: primeira ou segunda praça?
Primeira praça pode fazer sentido quando há muita concorrência esperada e o imóvel é muito atrativo. Garantir o arremate na primeira praça evita o risco de outro investidor arrematar na segunda.
Segunda praça é onde a maioria dos investidores busca oportunidades, pelo lance mínimo menor. O risco é que outros investidores também esperem — e a concorrência na segunda praça pode elevar o lance final acima do mínimo.
Não há resposta única. A decisão depende do imóvel, da concorrência esperada e do seu cálculo de custo total.
O que verificar no edital
- Datas e horários de cada praça
- Lance mínimo de cada praça (valor exato, não apenas percentual)
- Incremento mínimo entre lances
- Se há praça única (alguns leilões já começam com desconto)
- Condições de pagamento por praça (podem ser diferentes)
Checklist rápido
- Identifique o número de praças e as datas no edital
- Anote o lance mínimo de cada praça
- Calcule o custo total para cada cenário (primeira e segunda praça)
- Compare com o valor de mercado do imóvel
- Considere a concorrência esperada ao decidir em qual praça participar
- Verifique se as condições de pagamento mudam entre praças
O LanceSeguro extrai automaticamente as datas, valores mínimos e condições de cada praça do edital, organizando tudo em um relatório claro para que você compare cenários antes de dar seu lance.